Данная статья посвящена анализу и моделированию рынка жилой недвижимости на примере Москворецкого района города Санкт-Петербурга. Проведен эконометрический анализ жилой недвижимости, а именно двухкомнатных квартир, с целью выявления факторов, влияющих на формирование цен на квартиры. Двухкомнатные квартиры были выбраны как самый популярный вариант приобретения недвижимости. В результате данного анализа были выделены следующие факторы, которые наиболее ощутимо влияют на повышение цены жилой недвижимости: общая площадь квартиры, этажность дома и площадь кухни.
Для проведения статистического анализа и эконометрического моделирования рынка двухкомнатных квартир Москворецкого района г. Санкт-Петербурга было представлено 323 наблюдения со следующими переменными:
- цена (price) - цена квартиры;
- этаж (floor) - номер этажа;
- этажность (number of floors) - количество этажей в доме;
- общая площадь квартиры (total area) ;
- площадь комнаты 1 (room1 area);
- площадь комнаты 2 (room2 area);
- жилая площадь (living space);
- площадь кухни (kitchen area);
- площадь вспомогательных помещений (additional area) ;
- санузел (bathroom) - тип санузла (0=совмещенный, 1=раздельный, 2=два санузла);
- ипотека (hypothec) - возможность ипотеки (0=есть, 1=нет), для расчета ипотеки использован ипотечный калькулятор;
- продавец (seller) -тип продавца (0=фирма, 1=частное лицо);
- тип дома (housing type).
Предположения:
Предположим, что наименьшую стоимость имеют квартиры первого и последнего этажей дома, а наибольшую - квартиры, занимающие средние этажи.
- Цена зависит от общей площади квартиры, то есть чем больше площадь, тем выше цена.
- Квартиры с раздельными санузлами стоят дороже, чем с двумя и совмещенными санузлами.
- Сталинские высотки, по идее должны стоить дороже остальных.
- Ипотека влияет на стоимость квартиры.
Моделирование. На этапе моделирования ставится задача построения различных регрессионных моделей продажной цены квартир - линейной и логарифмической.
Соответствие модели выборочным данным (R2, R2adj). Коэффициент детерминации R2 показывает, насколько модель близка к исходной выборке. Чем ближе R2 к единице, тем точнее модель. Но при включении в модель новых регрессоров R2 всегда увеличивается, хотя к улучшению качества модели это фактически не приводит. Чтобы проверить, действительно ли новые вводимые регрессоры делают модель лучше, необходимо вычислять скорректированный коэффициент детерминации R2adj. Чем ближеR2adj к R2, тем точнее модель описывает выборку.
Основываясь на перечисленных критериях, можно сделать вывод, что наилучшими характеристиками обладает линейная модель. Она и будет являться конечным результатом данной работы.
Заключение. В процессе исследования мы выявили какие факторы существенно влияют на цену двухкомнатных квартир в Москворецком районе г. Санкт-Петербурга. Наш анализ позволил сделать следующие выводы:
- При увеличении общей площади на 1 кв. метр, её цена предложения возрастает на 131 тыс. руб., что логично, чем больше площадь квартиры, тем выше цена.
- Типы домов Сталинский и старый фонд имеют самую большую значимость среди коэффициентов полученной модели. Принадлежность квартиры к сталинскому типу жилья увеличивает её продажную стоимость на 2427.952тыс. руб., а принадлежность к старому фонду - на 2027.709 тыс. руб. Это связано с тем, что Сталинские высотки в Москве были возведены по единой концепции: широкое основание, ступенчатая пирамида, остроконечные шпили и мотивы кремлевских башен. Участки под строительство советских небоскребов выделялись огромные. Стоимость 1 кв. метра элитного жилья существенно выше стоимости 1 кв. метра квартиры другой серии. К тому же, квартиры этой серии обладают очень большой площадью, стоимость которой и отражает полученный коэффициент.
- Построенная модель показывает, что цена квартиры линейно зависит от этажности. Это означает, что наше предположение было верным: наибольшую цену продажи имеют квартиры средних этажей, наименьшую - последнего этажа, там квартира стоит на 1033.430 тыс. руб. дешевле, чем на первом.
- Квартира с двумя санузлами стоит дороже на 20.533 тыс. руб. чем с одним санузлом.
- Предположение о том, что ипотека будет влиять на цену квартиры не оправдалась, так как коэффициент при этом факторе оказался не значим.
Список цитируемой литературы:
- Промахина И.М. «Эконометрика», Издательство Российского Университета Дружбы Народов, 2007
- Доугерти К. Введение в эконометрику: Пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 402 с.
- Кремер Н.Ш., Путко Б.А. Эконометрика: Учебник для вузов / Под ред. проф. Н.Ш. Кремера. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 311 с.
- Магнус Я.Р., Катышев П.К., Пересецкий А.А. Эконометрика. Начальный курс: Учебник. - М.: Дело, 2007. - 400 с.
- Математика для экономистов: от арифметики до эконометрики : учеб.-справ. пособие для бакалавров / Н. Ш. Кремер, Б. А. Путко, И. М. Тришин, М. Н. Фридман ; под ред. Н. Ш. Кремера. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. : Юрайт, 2012 . - 685 с.
- Практикум по эконометрике: Учебн. пособие / Под ред. И.И. Елисеевой. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 192 с.
Авторы: Пяткина Д.А., Шарапова К.Р., Казандаева А.П., Князева А.Н., Российский университет дружбы народов, Москва, Россия