Содержание всякого договора составляет совокупность прав и обязанностей сторон.
В соответствии с п. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено специальными нормами ГК РФ, посвященными договорам. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).
Мейер Д.И. дает обязательству следующее понятие: «Обязательством (obligatio) называется юридическое отношение, в котором одному лицу принадлежит право на (действие) другого лица»1.
Кавелин К.Д., говоря о содержании договора имущественного найма, ограничивал круг условий договора обязанностью наймодателя передать вещь в пользование и обязанностями нанимателя беречь вещь и пользоваться ею в соответствии с назначением и условиями договора, вносить наемную плату, отвечать за порчу и возвратить вещь хозяину по окончании срока найма2.
Договор аренды является двусторонним. Каждый из участников арендных отношений несет обязанности, соответствующие правам другой стороны, и имеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны.
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ), Как видим, целевое назначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско - правовых обязательств.
Нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору в срок, определенный договором. Если имущество не передано арендатору в срок, установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель обязан передать имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ч. 2 ст. 611 ГКРФ).
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что рассматриваемая основная обязанность арендодателя - передать имущество арендатору состоит из нескольких составляющих: имущество должно быть передано своевременно; оно передается со всеми его принадлежностями и документами; состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества.
1 Мейер Д.И, Русское гражданское право 1902 г. / Ч. 2. М: Статут. 1997. С. 106, (В серии «Классика российской цивилистики
2 Кавелин К.Д. Нрава и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения. СПб.: Типография ММ. Стасюлевича. 1879. С. 190
При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на него. Безусловно, арендатор должен быть осведомлен о том, кто помимо собственника имеет права на арендованное имущество. Если в дальнейшем будет иметь место право владения одним имуществом двумя арендаторами,
правомочия арендатора будут принадлежать только одному из них в соответствии со ст. 398 ГК РФ.
В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут, право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно.
При неисполнении арендодателем своей обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, а также расторжения договора и возмещения убытков.
ГК РФ также возлагает на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта (ст. 616).
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. Закон предусматривает последствия невыполнения этой обязанности (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ).
Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность не препятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованным имуществом. Законом эта обязанность прямо не предусмотрена, но ее наличие обусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно - правовыми способами защиты своих прав, в том числе от посягательств со стороны арендодателя3.
К обязанностям арендатора следует отнести следующие.
Обязанностью арендатора, непосредственно вытекающей из обязанности пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616 ГК РФ).
В литературе высказано мнение, что обязанность арендатора, установленная ч.2 ст. 616 ГК РФ, представляет собой единую обязанность по осуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, «названная обязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной их однородности имеют самостоятельное значение.
3 Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружении. Дисс ... канд. юрнд. наук - М.., 2003
Другой обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы, В ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование для аренды зданий и сооружений об обязательном письменном согласовании размера платы за аренду. Если в договоре соответствующее условие не установлено, плата за аренду нежилого помещения устанавливается за единицу площади, равной квадратному метру. В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения (ч, 3 ст. 654 ГК РФ).
Законодатель не ограничивает возможности сторонам самим согласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишь несколько вариантов в виде (ст. 614 ГК РФ):
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
На арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату только за фактически переданные ему помещения по договору аренды (п.10 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.02 N66).
Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, однако осуществить это право он может только с согласия арендодателя (ч. 2 с. 615 ГКРФ).
По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лишь разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. Па отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видам договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ),
Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды.
ГК РФ предусматривает обязанность арендатора по возвращению имущества после прекращения договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст. ст. 619 и 620 ГК РФ). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, после ремонта, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). При возвращении, арендованного имущества так же, как и при передаче, должен быть составлен передаточный акт или иной документ (протокол, соглашение и т.п.), подписанный обеими сторонами.
Гражданский кодекс РФ урегулировал вопрос относительно арендной платы при невозврате арендованного имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить ее за все время просрочки, причем это не означает, что договор продлен на неопределенный срок, конечно, если арендодатель до окончания срока аренды уведомил арендатора о намерении прекратить с ним арендные отношения. Этим положением арендодатель защищен от недобросовестного исполнения обязанности арендатором.
За несвоевременный возврат арендованного имущества арендодатель не вправе взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами ввиду того, что закон не предусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков. Таким образом решен вопрос судебной инстанцией по нижеприведенному случаю.
Итак, договор аренды нежилого помещения имеет практический смысл в том, что его стороны при вступлении в договорные отношения определили свои права и обязанности. Однако последние, выраженные в условиях гражданско - правового договора, должны отвечать принципам равенства, автономной воли, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорных отношений.
Содержание аренды представлено действующим гражданским законодательством сочетанием императивного и диспозитивного методов регулирования. Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определенную обязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением сами установить, на кого из них она будет возложена.
Число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно. Законодатель стремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальное исполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременно предполагает совершение определенных действий другой, например, выполнение арендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагает действия последнего по принятию этого имущества.
Литература:
- Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружении. Дисс ... канд. юрнд. наук - М.., 2003
- Кавелин К.Д. Нрава и обязанности по имуществам и обязательствам в применении к русскому законодательству. Опыт систематического обозрения. СПб.: Типография ММ. Стасюлевича. 1879
- Мейер Д.И, Русское гражданское право 1902 г. / Ч. 2. М: Статут. 1997.
Автор: Восканян К. А, магистр 2 курса ОУП ВО «Академия труда и социальных отношений» профиль подготовки: «Юрист в сфере бизнеса»